Trả lời về chính sách thuế đối với việc bán tài sản đảm bảo tiền vay

TỔNG CỤC THUẾ

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

CỤC THUẾ NAM ĐỊNH

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Số: 6142/CT-TTHT

Nam Định, ngày 20 tháng 11 năm 2012

V/v Trả lời chính sách thuế

 

 

                          

                 Kính gửi: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam-CN Nam Định

     Địa chỉ: Số 119 đường Quang Trung, TP Nam Định.

Trả lời Công văn không số ngày 14/11/2012 của Ngân hàng hỏi về việc bán tài sản đảm bảo tiền vay, Cục Thuế Nam Định có ý kiến như sau:

1.     Nghĩa vụ thuế đối với Ngân hàng.

1.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT).

- Tại khoản 6 và khoản 8 Điều 4 Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng (GTGT) quy định đối tượng không chịu thuế GTGT:

“6. Chuyển quyền sử dụng đất.

...

8. Hoạt động tài chính:

a) Dịch vụ cấp tín dụng do các tổ chức tín dụng cung ứng gồm các hình thức:

...

- Các hình thức cấp tín dụng khác theo quy định của pháp luật.

Tài sản sử dụng để đảm bảo tiền vay của người nộp thuế GTGT hoặc đã được chuyển quyền sở hữu sang bên cho vay khi bán phải chịu thuế GTGT, trừ trường hợp là hàng hoá không chịu thuế giá trị gia tăng quy định tại Điều 4 Thông tư này.

...”

-  Theo trình bày của Ngân hàng: Ngân hàng ký hợp đồng cho khách hàng thường trú tại huyện Nam Trực tỉnh Nam Định vay vốn để sản xuất kinh doanh (khách hàng có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh) nhưng trong quá trình sử dụng vốn vay, khách hàng đã vi phạm cam kết tại Hợp đồng tín dụng. Ngân hàng đã tiến hành bán đấu giá công khai tài sản đảm bảo tiền vay là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) tại huyện Nam Trực tỉnh Nam Định theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ.

Căn cứ quy định nêu trên và trình bày của Ngân hàng, Ngân hàng thực hiện bán tài sản thế chấp (đảm bảo tiền vay) của khách hàng có kinh doanh thì: tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với mức thuế suất là 10%; còn quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

Trường hợp Ngân hàng không xác định được giá đất được trừ tại thời điểm khách hàng nhận chuyển nhượng tài sản thế chấp thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT xác định theo quy định tại khoản 9 Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC. 

1.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

- Tại khoản 2 và khoản 4 Điều 17 Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/07/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp quy định:

“2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 25%.

 ...

4. Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay.

Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng (=) vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng (+) chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thế chấp theo hợp đồng tín dụng cộng (+) các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.”

Căn cứ quy định nêu trên và trình bày của Ngân hàng, Ngân hàng thực hiện bán tài sản thế chấp (chuyển nhượng bất động sản) nêu trên thì Ngân hàng phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước theo đúng quy định với mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%.

1.3. Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay cho chủ sở hữu tài sản có tài sản bảo đảm tại Ngân hàng khi phát mại.

- Tại khoản 1 Điều 3 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản có nêu:

“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại ngân hàng, tổ chức tín dụng; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó đồng thời thực hiện kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.

...”

Căn cứ quy định nêu trên và trình bày của Ngân hàng, Ngân hàng phải thực hiện kê khai nộp thuế TNCN thay cho cá nhân (cá nhân là chủ sở hữu tài sản bị Ngân hàng phát mãi) trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân. Về thuế suất, cách tính thuế và miễn thuế TNCN Ngân hàng thực hiện theo quy định tại điểm 3.5 khoản 3 Mục II Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 ,  Điều 2 Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04/8/2011, Điều 2 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính, khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN.

2.     Nghĩa vụ thuế đối với khách hàng mua tài sản thế chấp.

Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về Lệ phí trước bạ hướng dẫn:

- Tại khoản 1 Điều 1 quy định đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

“1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).”

- Tại Điều 2 quy định Người nộp lệ phí trước bạ.

“Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...”

-         Tại khoản 1 Điều 6 quy định về tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ.

“1. Nhà, đất là 0,5%.”

Căn cứ quy định nêu trên, khách hàng mua tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là nhà) phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với mức thu là 0,5 %. Giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh Ban hành.       

Cục thuế Nam Định trả lời để Ngân hàng biết và thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này./. 

Nơi nhận:

- Như trên;

- Tổng cục thuế (để báo cáo);

- Lãnh đạo Cục (để chỉ đạo);

- Các Phòng: THNVDT, KTNB,

                      KK-KTT, KTT1, KTT2;  

 - Lưu VT, TT-HT.

KT. CỤC TRƯỞNG

PHÓ CỤC TRƯỞNG

 

 

đã ký

 

Trần Thị Kim Dung